티스토리 뷰
분양가 상한제와 작용되는 지역 그리고 시기를 알아보겠습니다.
먼저 분양가상한제란?
주택 분양가격을 ‘택지비,건축비’ 이하로 제한하는 제도다.
분양가 자율화(1999년) 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다
주거정책심의위원회에서 투기과열지구 중 서울 27개동
강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동 을 분양가상한제 적용지역으로 선정했다.
집값 급등지 였던 경기 과천지역이 제외된 반면 주로 서울 강남권과 한강변 일대가 분양가상한제 적용지역으로 분양시장 규제가 더해졌다.
직방에 따르면 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 11월 6일 기준 총 52개 단지, 6만153호다.
이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개 단지 2만6천917호다.
해당지역 주택 사업자 중 10월29일 이전 관리처분계획의 인가를 받고 제도 시행이후 6개월이 경과되기 전까지 입주자모집승인을 신청하는 정비사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있으므로 2020년 4월 28일까지 분양시기 조율에 사활을 걸 전망이다.
민간택지 분양가상한제의 장단점과 주택시장 파급효과는
분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4천935만원이다.
분양가상한제 실시로 적어도 종전보다 10~20% 이상 분양가가 인하될 것으로 기대된다.
분양가 상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4천400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망이다.
하지만 분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적이라고 본다.
2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문이다.
품질이 낮은 주택이 공급됨에 따라 주택산업의 기술 발전이 저해 된다거나, 기업의 경제적 활동의 자유와 창의를 제한하고, 장기적으로는 수익성 저하로 공급이 위축될 가능성이 있다는 점도 부각되고 있다.
최근 준공 5년 이하 새 아파트의 선호가 높아진 것도 분양가상한제 적용에 따른 공급축소 우려가 과도하게 선 반영된 결과라는 분석이 있다. 분양가 역전현상도 우려된다.
생활권은 비슷하거나 연담화 된 상태에서 동 단위 규제 시행에 따라 분양가 수준이 달라진다는 점에서 또 다른 형평성 논란을 낳을 수 있다.
재건축･재개발 등 정비사업지들의 사업 속도에 따른 양극화가 예상된다. 관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 전망이다.
주택시장 전망
서울은 대부분 정비사업을 통한 주택 신규공급을 하고 있는데 정비사업을 통한 신규주택은 총 공급량의 30% 정도에 그쳐 희소성이 강하다
재건축 지위양도금지 및 분양권 전매, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 주택시장 유통매물 또한 많지 않다 보니 당분간 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없다.
한편 부산･남양주･고양 일대가 조정대상지역에서 해제됐다.
이번 적용 대상에서 서울 양천구 목동과 동작구 흑석동, 경기 과천 등 최근 집값 상승 폭이 컸던 지역은 제외돼 이들 지역의 정비사업 단지로 투자 수요가 쏠리는 ‘풍선 효과’가 우려된다는 지적이 나온다.
전문가는 “분양가상한제는 자금력이 확보된 일부 운 좋은 사람들에게만 혜택을 주는 제도로 주택 가격 안정이라는 정부 의도와 다른 결과를 가져올 것”이라고 지적했다.
정부는 집값이 안정되지 않으면 언제든지 추가 적용 지역을 지정할 방침이다.해당지역에서 가격상승 및 분양시장 선호를 주도하는 핵심지역들
(고양시: 삼송택지개발지구, 원흥･지축･향동 공공주택지구, 덕은･킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시: 다산동, 별내동)은 대부분 규제 완화에서 제외된 상황이다.
당분간 조정지구 해제지역의 풍선효과와 반사이익을 기대하기엔 제한적인 상황이다.
세제, 청약규제가 다소 완화되기는 했으나, 큰 폭의 유효수요 회복은 쉽지 않을 것으로 판단된다.
[반드시 도움되는 정보]